Un de nos fidèle lecteur nous a fait part de son intention d’acquérir un terrain non immatriculé. A cette fin, il a requis notre conseil sur les dispositions à prendre dans le cadre d’une telle démarche.
Ci-dessous, notre réponse à sa sollicitation.
Avant toute chose, nous souhaitons rappeler que notre recommandation classique est de ne jamais acheter un terrain non titré car les risques associés à ce type de transaction sont très élevés.
Toutefois, nous nous efforcerons d’apporter une réponse à la problématique évoquée dans votre message.
Vous nous avez soumis une question relative à un projet d’achat de terrain dans la ville de Yaoundé.
La transaction serait effectuée par une de vos connaissances et, la parcelle objet de la transaction serait située dans la ville de Yaoundé, plus précisément au sein du quartier Mimboman-Maetur.
Selon vos explications, la parcelle dont s’agit serait non titrée ou alors, il serait plus exact de dire que le vendeur ne disposerait pas d’un titre foncier à son nom.
Pour affiner notre analyse, il eut été utile de préciser tout de même, le statut actuel du terrain.
En effet, on peut distinguer quelques cas de figure pour lesquels, un vendeur peut être dans l’incapacité de disposer d’un titre de propriété à son nom :
Terrain non titré
Il s’agit d’un terrain dont le seul justificatif de propriété est d’ordre coutumier. Le terrain appartient en fait à ce qu’on appelle le domaine national et son propriétaire pour réellement détenir un titre foncier sur cette parcelle doit réaliser la procédure d’immatriculation directe. Pour ce faire, le ou l’un des propriétaires doit pouvoir justifier de sa majorité au courant de l’année 1974 et être un autochtone de la zone.
Terrain appartenant à un ensemble plus grand titré (Nécessité de morcellement)
Dans ce cas, la parcelle dont la cession est envisagée, est contenue dans un titre foncier référençant un terrain plus grand. Le potentiel vendeur a acquis préalablement une parcelle et n’a pas réalisé son morcellement soit parce qu’au moment où il réalisait son acquisition, il n’y avait pas de titre foncier ou alors parce qu’il n’a pu le faire (Manque de moyens financiers, indisponibilité d’un ou plusieurs ayant-droits, obstacles juridiques, …)
Terrain attribué dans le cadre d’un lot communal
Une parcelle de terrain faisant l’objet d’un lot communal est très souvent un terrain attribué à un individu ou un groupe d’individus et aménagé par la communauté urbaine assurant la gestion administrative de la zone.
Ces attributions résultent très souvent, de procédures de recasement et/ou de procédure d’aménagement urbain.
Très souvent, les populations reçoivent une parcelle de terrain, sur la base d’un arrêté municipal. Cette affectation est très souvent assortie d’un cahier de charges et d’une somme à régler afin que le bénéficiaire puisse bénéficier d’un titre foncier.
L’établissement dudit titre foncier s’effectuant via le morcellement du titre foncier détenu par la communauté urbaine dans la zone.
Il est d’ailleurs nécessaire, de relever que la zone de Mimboman (Zone de localisation du terrain objet de la présente sollicitation) est d’ailleurs très peuplée de lots communaux.
Ces cas ayant été présentés, il va de soi que les dispositions à prendre pour l’achat d’un terrain sans titre foncier obéit à des règles de prudence variables.
Dans le cas d’un terrain non titré, il serait loisible de vérifier que le processus d’immatriculation directe est véritablement engagé (Descente de la commission préfectorale, Etablissement des plans techniques, Inscription au journal officiel, ensemble d’ayants droits, …).
Ces vérifications doivent permettre de déterminer si le processus d’immatriculation est assez avancé et, surtout si ce processus confirme le propriétaire déclaré comme propriétaire légitime. Une fois cela fait, en y associant une enquête de moralité (voisinage) vous pouvez envisager de procéder à une promesse de vente chez un notaire en insistant sur une formule de paiement échelonnée et une démarche permettant de parfaire la vente même en l’absence du potentiel vendeur au cas où le processus d’immatriculation aboutirait.
En l’absence d’un processus d’immatriculation, notre recommandation est d’abandonner l’affaire.
S’agissant du prix, il serait utile d’avoir une idée exacte de l’emplacement pour mieux se prononcer. Toutefois, la zone de Mimboman-maetur devrait voir ses prix varier entre 10.000 Fcfa et 40.000 Fcfa selon la proximité de la route et, l’accessibilité (Etat de la route) de la parcelle considérée.
Nous restons à votre disposition, pour tout éclaircissement supplémentaire.
Bien à vous.
