INVESTISSEMENT IMMOBILIER
La jeunesse de notre pays (60 ans) et certaines dispositions juridiques et d’ordre légal rendent le secteur immobilier particulièrement attractif.
En effet, de nombreux espaces (même en centre-ville) demeurent encore en marge du marché immobilier proprement dit en raison soit de la méconnaissance du droit foncier, de la faiblesse des ressources (financières, juridiques, administratives …) des ayants droit ou encore en raison de défaillances administratives de l’administration.
L’immatriculation directe est un processus qui permet d’obtenir un titre foncier pour une parcelle de terrain qui n’en disposait pas préalablement. C’est une opération qui permet à des ayants droits (généralement des populations autochtones) de faire valoir/reconnaitre leur droit de propriété sur des lesdites parcelles de terrain. Ce mécanisme est prévu par la loi. C’est la procédure de reconnaissance des droits fonciers sur les terrains du domaine national de 1ère catégorie, c’est-à-dire mis en valeur avant le 5 août 1974. Cette activité constitue une opportunité en ce sens qu’il est très courant que les ayants droits ne disposent pas des connaissances et/ou des moyens (logistiques, financiers, …) afin de mettre en œuvre la procédure d’immatriculation directe. De ce fait, ils sollicitent généralement des intermédiaires pour les assister dans la mise en œuvre de ladite procédure, en contrepartie d’une rétribution en parcelles de terrain.
Ce mécanisme permet généralement s’il est bien mené d’acquérir d’importantes superficie de terrain à un coût de revient 3 à 5 fois inférieur à la valeur réelle du terrain.
Le lotissement est l’une des procédures d’aménagement les plus fréquemment utilisées dès lors que la réalisation d’un projet a pour objet, sur une période relativement proche, la division d’une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation des bâtiments. Elle peut concerner la réalisation, soit de projets individuels (ventes ou locations, partages, etc.) ou de projets destinés à développer l’offre de logements ou d’activités, notamment dans la frange périurbaine des agglomérations. Ces opérations, qu’elles relèvent d’initiatives publiques ou privées, sont soumises à autorisation de lotir dans les conditions définies dans un plan d’urbanisation en accord avec les autorités. Pour le cas du Cameroun, cette autorisation est admise en accord avec les autorités cadastrales (Ministère du domaine, du cadastre et des affaires foncières), les services de l’urbanisme (Ministère de l’habitat et du développement urbain) et les collectivités décentralisées (Communauté urbaine et/ou communes d’Arrondissements).
Généralement, cette opération suit l’immatriculation directe. Le lotissement est quasi obligatoire sur les parcelles de terrain dont la superficie est supérieure ou égale à 1 hectare.
Comme dans le cas de l’immatriculation directe, il est possible d’assister les propriétaires d’une parcelle pour la réalisation du lotissement de leur terrain et de bénéficier en retour d’une rétribution en nature. Généralement 15% des superficies loties.
Le Cameroun à l’instar de beaucoup de pays en voie de développement connait un dynamisme démographique très important. A cela, on peut également relever pour l’y associer un accroissement et un développement galopant des zones urbaines.
Ces deux phénomènes conjugués à la faiblesse des politiques de développement de logements sociaux alimentent la tension sur les marchés immobiliers en zone urbaines et en zones péri urbaines.Il en résulte une inflation propre au secteur immobilier et relativement élevée par rapport au reste de l’économie. Il n’est pas exceptionnel, ni aberrant d’observer que les prix pratiqués au mètre carré dans certaines zones péri urbaines des grandes villes (Yaoundé, Douala, …) doublent parfois en moins de 04 (quatre années).
Il s’agit donc d’une poussée inflationniste de l’ordre de plus 20% annuel. Cette analyse permet tout de suite de comprendre, qu’il existe une réelle opportunité dans l’acquisition d’espaces plus ou moins grands et leur revente en lots moins importants.
Depuis quelques années, le Cameroun traverse une sérieuse crise de logement. La population s’est considérablement accrue, surtout dans les grandes villes. Il manque sérieusement des logements. Des sources du Ministère en charge de l’habitat, les statistiques révèlent un déficit de plus d’un million (1.000.000) de logements dans les villes de Yaoundé et Douala.
Il n’y a pas assez de sociétés immobilières et de promoteurs immobiliers. Ceux qui existent manquent très souvent de financements, pourtant c’est un secteur rentable et sûr.
La branche promotion immobilière réunit toutes les entreprises dont l’activité principale est la réalisation d’opérations immobilières :
- de logements
- de résidences de tourisme et des constructions destinées aux loisirs
- de résidences avec services et/ou exploitation
- de bureaux, de locaux commerciaux et industriels en immobilier d’entreprise
- d’opérations d’aménagement et de lotissement
Le promoteur immobilier prend l’initiative de la réalisation du bâtiment qu’il destine à la vente, réunit les financements nécessaires au projet et en assume le risque. Initiateur, responsable et pilote de l’opération, il est celui pour le compte duquel est édifié l’ouvrage.
Les grandes étapes d’une opération immobilière sont :
- La recherche et l’évaluation du terrain
- Le montage de l’opération
- L’achat de travaux
- Le suivi de l’opération (travaux, financement, commercialisation, livraison)
- La commercialisation de l’opération
- La livraison
- L’après livraison et le suivi des garanties acquéreurs